关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告范文(1)

时间:2017-04-19 作者:佚名 编辑:smiller 来源:不甘平庸网

住宅小区停车难与物业管理问题,是一件涉及千家万户市民群众利益的难事情,也是一个涉及社会公共管理的大问题。为此,我们开展了认真细致的调研工作,现将主要研究情况报告如下。

一、我市住宅小区停车和物业管理的基本现状与根源分析

今年4月,在市房管局和物业管理中心的支持配合下,我们开展了常州天宁、钟楼和戚区三城区住宅小区汽车停放和物业管理现状的普查工作。普查工作由市统计局城调队实施,对城区的83家物业企业和260个住宅小区进行全面摸底调查。我们按照规划设计上不同时期的公共设施配建标准,把260个住宅小区分为三类:1998年之前建造的老小区114个,1998年至20**年之间建造的次新区87个,20**年之后建造的新小区59个。从5月上旬开始,联合房管、规划、公安、建设、物价等部门,组成调研组,对15个样本小区进行了实地调研;与政府相关部门、物业管理企业、开发企业、业主委员会分别召开了座谈会,进一步听取街道居委会、企业经营者和业主代表的建议和意见;我们还赴深圳、广州、苏州、无锡等城市学习取经,特别是到全国率先系统解决停车难的杭州市进行考察学习,与该市公安交警、房管、城管、物价等部门进行了深入的交流。在此,需要说明的是,物业管理的概念已经改为物业服务,小区保安改为秩序维护员,考虑到使用习惯,本课题仍沿用原先提法。

关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告范文

目前,小区停车难和物业管理问题,已经演变成为社会热点难点问题,情况错综复杂、不容乐观。

在停车方面--既存在“停车难”又存在“停车乱”。

从目前情况来看,小区停车矛盾十分突出。市民纷纷反应:上班单位车难停,下班回家停车难,出门到处难停车。停车泊位供需矛盾突出,截至今年3月底,260个小区入住总户数19.1万户,汽车拥有量为4.17万辆,而已开发完成的泊位只有2.1万个,短缺1.97万个,标准缺口率达48%;扣除区内道路规范划线停车,加上部分机关、企事业单位车辆和未来增幅30%的增量车辆,缺口总量达2-3万个。114个老小区基本没有配建停车设施,1998至 20**年之间建造的次新区,不仅规划配建的车位只到位60%,而且车位需求量最高,缺口率达65%,如:润德半岛、世纪明珠园、人民家园、怀德苑等;20**年之后建造的小区,由于规划车位比的调高和各项管理措施的到位,短缺矛盾并不十分突出,但使用率不高。许多小区停车处于混乱状态,车辆充斥小区路面,拥挤不堪;路面双向停车,占用消防通道,安全隐患严重;业主为“节省”养车开支,有库不停、有位不用;挤占、破坏人行道和绿化带;小区交通不畅,冲突时有发生。

根据我们的问卷调查和对问题的深入了解,造成我市住宅小区停车难、停车乱的根源,除了我市私家车每年以30%以上的速度增长的客观因素之外,还有以下几个方面:

一是规划车位指标偏低。260个住宅小区平均规划系数仅为0.14。

二是规划指标的实际执行率不高。20**年以前的小区规划系数是0.15,而实际建设系数是0.11;2002-20**年,小区户数车位比的规划系数是0.47,而实际建设系数只有0.28。紫阳、新天地、河滨、银河湾等小区规划执行率都只在25%-38%之间。

三是已建车位(库)未能物尽其用。260个小区中有21.9%的小区存在车位闲置或不能使用的情况,未使用车位数5849个,其中有60%的车位只售不租,有17%的车位处于闲置状态,有7.8%的车位被改变用途,有16%的车位无法正常使用。安阳里、项家花园、虹景小区、花园西村 50%-70%的车库挪作他用,一些小区特别是次新区已建泊位因建筑质量和设计上的原因而不能使用,如锦绣南园、红梅公寓等小区均存在类似的问题。

四是泊位购置价格过高。我市小区车库价格均在10万以上,香江华廷、河景花园等已建新小区以及核心城区在建小区的车库价格均高达16-18万。目前,一些开发商采取了一次性租断的变相出售方式,业主难以承担。

五是停车的管理主体和管理制度缺损。由于国家道路交通安全法未对小区的交通管理作出明确的规定,导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区;省物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺乏细则性的规定,致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准;城市长效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围;缺乏对车主的制约制度,车主文明停车的意识不强。

物业管理方面--一方面业主对物业管理的满意度不高,另一方面是物业企业难以生存。

业主对物业管理环境不满的主要表现:老小区和次新区公用设施不到位,老小区短缺率为32%,次新区短缺率为22%;小区内存在乱开店、乱设摊、乱搭建、乱排放等现象;小区开发建设所遗留的问题常常得不到有效解决;开发商在售房时期以物业管理作为卖点,高价补贴物业,一旦开发完成后,就中断补贴,造成物业管理水平大幅度下降;部分小区物业管理企业与开发商存在父子、输血关系,队伍素质不高,服务意识淡薄,服务水平低下;一些为小区配套的公共设施未能正常使用或擅自改变了使用功能,特别是部分业主因得不到停车泊位而拒交物业费;部分物业管理企业收费不透明,服务承诺不兑现;小区内盗窃频发等治安问题,不仅极大地损害了居民的切身利益,而且促使业主与物业企业的矛盾十分紧张。

物业企业经营陷入困境:市区136家物业企业亏损面达56.62%,平均利润只有2.3万元。这次受调查的83家物业企业的经营情况更加困难,管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损,新小区情况略为好点。相当部分的小区居民不满物业管理,纷纷采取拒缴物业费的极端方式,从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民抱怨情绪严重的恶性循环。截至3月底,全市天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费,比例高达三分之一以上。同时,物业管理收费标准的自然增长机制未能建立,用工成本逐年上升,水电等不合理负担较多。一方面成本居高不下,不断向上攀升,另一方面物业管理费收缴率逐年下降,从而导致物业企业经营陷入困境。

目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%,勤业一、二、三村的收缴率只有30%,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源,主要是以下几个因素:

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端,一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象,乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区的机制没有建立,居委会名义上是自治组织,现实上是从事党政工作,但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”,解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥,对其缺乏考核激励制度,社会管理的积极性不足,特别是社区居委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具体事务上,显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。

关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次新小区中,物业管理用房、社区服务用房、公共车库等存在不配套不完善的现象,在调查中有34个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。与深圳标准比较来看,深圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制定并即将出台相关规定的重要参考。该市按每个社区管辖 6000-10000人口规模,要求社区各类管理、服务用房是1100平方米以上,户外文体广场是1000平方米以上,而我市(不含武进区)社区各类管理服务用房平均规模仅为360平方米,500平方米以上的只有69个,223个社区设施低于500平方米以下。

总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和管理制度上的软件不优,共同导致了停车难和物业管理矛盾。解决存量问题,一靠管理二靠建设;防范增量问题,靠的是规划的执行和制度的创新。只有设施补起来、管理跟上去,才能解决好现实中的停车难和物业管理问题。

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